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農地買賣Q&A
Q:請問現在買農地興建農舍有何限制.A:從民國八十九年初農發條例施行後,買賣農地就無身份上的限制,基本上只要買了農地你就是農民了.但興建農舍就有許多限制了.(1)申請興 建農舍之農地須達0.25公頃(約756坪)以上方可申請(2)購地及戶藉遷入均須達二年以上才可申請興建農舍(3)農舍興建完工後須滿五年始可移轉

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【法規適用】
【法規適用】Q182.第二十六條規定非封閉式之公寓大廈集居社區可就其辦公、商場部分召開區分所有權人會議，該所稱非封閉式之公寓大廈集居社區其所定要件為何？答：以該社區外圍無圍籬或無天然阻隔，致各幢建築物對外聯通道路或出入口不完全相同者，視為非封閉式公寓大廈。
Q183.起造人或建築業者為逃避第十八條所定繳納公共基金、第二十八條召集區分所有權人會議及第五十七條現場點交之義務，申請建造執照時刻意不照第五十六條之規定檢附圖說及規約草約，但在領得建造執照後，卻以公寓大廈之區分所有樣式辦理銷售專有部分，該行為是否有違反第五十八條第一項之規定？理由何在？
答：第五十八條第一項之建造執照，當然得解釋為係指公寓大廈之建造執照，若為再求週延，可於施行細則中明訂之。故未依本條例第五十六條申請領得公寓大廈之建造執照，自不得辦理銷售，否則便屬違反第五十八條第一項，直轄市、縣（市）主管機關得依第四十九條處罰起造人或建築業者。另外所列述之行為，亦將涉及違反公平交易法第二十一條不實廣告及違反消費者保護法第二十二條之確保廣告內容真實之義務。
Q184.請問什麼是公寓大廈？我的房屋是連棟式的透天厝，是否適用公寓大廈管理條例之規定。
答：公寓大廈管理條例對於建築物構造種類與規模範圍，沒有限定適用的對象，僅從使用功能予以界定，無論是連棟式平房以至高層鋼骨構造建築物，只要「構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界限，得區分為數部分者」，其中除專有部分之外，並且存在使用上具整體不可分性之共用部分，凡此性質之建築物及其基地均應適用公寓大廈管理條例。另各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織亦準用本條例之規定。
Q185.本人現住的四層樓公寓因有二十幾年歷史，已近老朽毀壞，亟思重新改建，惟有部分所有權人不表同意，此時於法有何解決之道？
答：依公寓大廈管理條例第十三條之規定：「公寓大廈之重建，應經全體區分所有權人及基地所有權人、地上權人或典權人之同意。但有下列情形之一者，不在此限。一、配合都市更新計畫而實施重建者。二、嚴重毀損、傾頹或朽壞，有危害公共安全之虞者。三、因地震、水災、風災、火災或其他重大事變，肇致危害公共安全者」，因此建築物如有該條但書法定重建的情形，無須經全體區分所有權人所同意，即得決議實施重建。另依第十四條之規定：「公寓大廈有前條第二款或第三款所定情形之一，經區分所有權人會議決議重建時，區分所有權人不同意決議又不出讓區分所有權或同意後不依決議履行其義務者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分。前項之受讓人視為同意重建。重建之建造執照之申請，其名義以區分所有權人會議之決議為之。」。綜上所述公寓大廈的重建，原則上應經全體區分所有權人及基地所有權人、地上權或典權人的同意；但若有上揭「法定重建之事由」，自可依該條例第三十一條的規定辦理。
Q186.公寓大廈管理條例訂有處罰的規定，由誰來舉發或必須由主管機關主動調查？執行程序如何？
答：按法律所定罰則之執行，其為行政罰者由主管機關執行，涉刑事罰者，應由檢察機關處理，另依本條例第五十九條之規定，「區分所有權人會議召集人、臨時召集人、起造人、建築業者、區分所有權人、住戶、管理負責人、主任委員或管理委員有第四十七條、第四十八條或第四十九條各款情事之一時，他區分所有權人、利害關係人、管理負責人或管理委員會得列舉事實及提出證據，報請直轄市、縣（市）主管機關處理。」由此可知，本條例處罰之舉發，凡屬關係人均得為之。
Q187.公寓大廈管理條例施行前，所有的建築物是否在限期內都要強制成立管理委員會呢？
答：公寓大廈管理條例第五十五條之規定，「本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，其區分所有權人應依第二十五條第四項規定，互推一人為召集人，並召開第一次區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣（市）主管機關報備。」。
Q188.建設公司銷售房屋時，在訂購單上註明「建造執照如無法取得，退還訂金」，經洽詢當地建管單位得知，該建築物尚未取得建造執照，承購戶如何主張權利？
答：公寓大廈管理條例第五十八條第一項規定：「公寓大廈起造人或建築業，非經領得建造執照，不得辦理銷售」，如有建築業者虛稱已領照許可建築，公開預售，而經查證建造執照尚未核發，遇此情事可向主管機關請求制止建築業者此一行為。並依第四十九條第一項第八款之規定，由直轄市、縣（市）主管機關處該起造人或建築業者新台幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰。承購戶如權利因而受損害，也可訴請司法機關處理。
Q189.我購買預售屋時，建築商曾經拿出公寓大廈的住戶規約給我看，這是否必要？對於完工後搬入進住時，是否會有什麼影響？
答：公寓大廈管理條例第五十六條第一、二項之規定「公寓大廈之起造人於申請建造執照時，應檢附專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說及規約草約。於設計變更時亦同。前項規約草約經買受人簽署同意後，於區分所有權人會議訂定規約前，視為規約。」因此預售屋在取得建造執照之後，施工期間，建築業者提示之住戶規約草約，依規定在區分所有權人會議召開前，視為規約。對住戶及其繼受人有拘束力，但另依第六十條之規定，「規約範本，由中央主管機關定之。」第五十六條規約草約，應依前項規約範本制作。購買預售屋時之規約草約仍應符合中央主管機關頒定的規約範本。
Q190.公寓大廈管理條例公布前之舊有公寓大廈是否受條例之規範。
答：依公寓大廈管理條例（以下簡稱條例）第五十五條第一項規定「本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，其區分所有權人應依第二十五條第四項規定，互推一人為召集人，並召開第一次區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣（市）主管機關報備。」，公寓大廈管理條例係於民國八十四年六月二十八日公布，所陳  貴大樓雖屬前開公布日前即已取得建造執照及使用執照，但仍有本條例之適用，差別僅在於未強制規定應成立管理組織（即區分所有權人會議、管理委員會或管理負責人），如依本條例成立管理組織，始得執行條例相關規定。
Q191.「公寓大廈管理條例」與「促進產業升級條例」競合時適用問題。
答：依內政部八十六年一月三十日台內營字第八六七二一六四號函所示，有關在工業區內之大廈，其建築物各層用途為工廠，經主管機關認定，如符合公寓大廈管理條例第三條第一款「公寓大廈」之定義者，依前揭條例第三章之規定，仍應成立管理組織。然依促進產業升級條例第三十四條及第六十四條之規定觀之，工業區內供公共使用之土地及公共建築物與設施其所有權登記為國有、直轄市有或縣(市)有，而依前揭條例第六十三條第二項規定設置之管理機構其係辦理工業區之管理有關事宜與公寓大廈管理條例之管理組織意義與功能不同，其間並無競合之適用問題。
Q192.公寓大廈管理條例第五十三條所稱「共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者」，其範圍如何認定？
答：依公寓大廈管理條例第五十三規定：「多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定。」為明確規範其適用範圍，應以同一建築基地範圍為限，如係依山坡地開發建築管理辦法規定，申請開發許可建築者，以其申請開發許可之範圍為限。
Q193.公寓大廈管理條例第五十條已授權鄉、鎮、市區公所辦理，是否應包括執行第四十七條、第四十八條及第四十九條之罰鍰處分？本條例相關罰鍰處分之執行，是否有授權範圍之適用乙案。
答：按公寓大廈管理條例第二條規定「本條例所稱主管機關：在中央為內政部；在直轄市為直轄市政府；在縣（市）為縣（市）政府。」，同條例第五十條規定，主管機關應處理事項，得委託或委辦鄉、鎮、市、區公所辦理，有關函詢本條例第五十條，既有得授權鄉、鎮、市區公所辦理主管機關處理事項之規定，同條例第五十九條又規定主管機關處理第四十七條、第四十八條或第四十九條各款情事，則其授權範圍是否包括執行罰鍰處分，是區分所有權人會議召集人、臨時召集人、起造人、建築業者、區分所有權人、住戶、管理負責人、主任委員或管理委員會有第四十七條、第八條或第四十九條各款情事之一時，應依同條例第三十八條或第三十九規定，罰鍰由直轄市、縣（市）主管機關執行處分，不得授權鄉、鎮、市區公所辦理。
Q194.建管法令與地政法令計算建物面積方式是否不同。
答：按建築技術規則建築設計施工編第一條第三款建築面積之規定，係作為建築設計時核算建蔽率之依據，其訂定目的及作用與公寓大廈管理條例第五十六條第三項之測繪規定分屬二事，且其法源亦不相隸屬，故首揭建築面積之核算就實務執行上不同乃正常結果。
Q195.有關區分所有權人會議決議，於條例修正後，其修正前所定之規約引述本條例條文因修正變更條次及內容，應如何適用？
答：按規約內容引用條例修正前之條文，即以當時條文之內容作為規約之內容，該規約約定條文於未經區分所有權人會議決議修正前，仍具一定效力，惟為免規約引用條文與條例現行條文不合致，仍應由區分所有權人探求該規約原約定意旨，如有配合條例現行條文修正規約相關文字之必要，並請儘速依程序修正。
Q196.關於公寓大廈管理條例92年12月31日修正前所報備之規約有無同條例第8條第1項之適用？　
答：公寓大廈管理條例第8條第1項，因該條文並無排除規定，故於條例92年12月31日修正前報備之規約或區分所有權人會議決議，亦有該條文之適用，惟規約之內容自不得牴觸本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法等法令規定，牴觸者無效。
Q197.公寓大廈管理條例第27條第3項中「他人」，得否限制委託對象？
答：按民法總則編第二章人之規定，包括自然人及法人，前開條例第27條第3項所稱之「他人」，因條文未有例外規定，應包括自然人及法人。
Q198.公寓大廈管理條例第35條規定所稱之「利害關係人」是否包含「借住戶」或區分所有權人出示委任狀委任之「受任人」？
答：符合住戶之規定者，自得行使條例第35條規定之權利。另區分所有權人委任「受任人」之權責，請依民法之相關規定辦理。　
Q199.公寓大廈管理條例公布施行前已領得使用執照之公寓大廈，惟未成立管理委員會，其住戶在公寓大廈之行為，是否有公寓大廈管理條例適用之執行？
答：按公寓大廈管理條例規定，如果未成立管理委員會或選定管理負責人時，除不能適用管理組織相關辦法外，其住戶在公寓大廈之行為，仍適用公寓大廈管理條例，故該公寓大廈如無管理組織之設立及規約之訂定，住戶得逕依本條例第59條申請地方主管機關對違法住戶予以處理。最高行政法院92年度判字第1322號之判決要旨，「住戶之違反行為及管理委員會或主管機關之制止行為，均須對公寓大廈管理條例施行後之行為人為限。至公寓大廈管理條例施行前，如有違反規定變更使用者，因屬既存之違建，僅能適用行為時之建築法或其相關法規處理，方符合法規不溯及既往之原則。」。
Q200.公寓大廈規約範本第3條第11款之適用範圍？
答：按區分所有權人會議決議之成立，公寓大廈管理條例第31條、第32條定有明文。又按「區分所有權人會議依第10款規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達第10款定額者……」為公寓大廈規約範本（以下簡稱規約範本）第3條第11款所明定，故區分所有權人會議依規約範本第3條第10款規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達規約範本第3條第10款定額者，皆有前揭條文之適用，並非僅限於規約範本第3條第3款第1目至第5目決議事項以外之其餘決議事項。惟該規約範本僅供參考性質，並無強制效力，故有關公寓大廈之規約，仍需依公寓大廈管理條例第3條第9款規定，經區分所有權人會議決議之。
(資料來源:內政部營建署)

配偶行使剩餘財產差額分配請求權，申辦所有權移轉登記，有關契稅、土地增值稅之徵免釋疑函令(賦稅署)
財政部日前對於夫或妻依民法第一千零三十條之一規定，行使剩餘財產差額分配請求權，申辦不動產所有權移轉登記涉及之契稅及土地增值稅之徵免，作成如下之核釋：一、契稅部分：
　　依契稅條例第二條規定：﹁不動產之買賣、承典、交換、贈與、分割或因占有而取得所有權者，均應申報繳納契稅。﹂有關配偶一方依法行使剩餘財產差額分配請求權而取得不動產所有權，尚非上開條文所定應申報繳納契稅之範圍，應免予報繳契稅。二、土地增值稅部分：按剩餘財產差額分配請求權之性質為債權請求權，非屬取回本應屬之財產，故於行使該項權利，申辦土地所有權移轉時，應依土地稅法第四十九條規定，由權利人及義務人於訂約之日起三十日內，檢附契約影本及有關文件，共同向主管稽徵機關申報其土地移轉現值；又此項請求權，因係依法律規定無償取得剩餘差額財產之權利，故其土地增值稅之納稅義務人，參照同法第五條第一項第二款有關土地為無償移轉之規定，應為取得土地所有權之人。另查生存配偶主張剩餘財產差額分配請求之權利，屬被繼承人之未償債務，其於辦理土地所有權移轉登記時，依內政部八十八年六月二十三日台︵八八︶內地字第八八八九八一四號函規定，申請人應提出全體繼承人之同意書或法院確定判決文件。準此，當配偶及全體繼承人表示同意時，應得認屬土地所有權移轉契約成立之日。有關其申報移轉現值及原地價，則依下列規定核定：（一） 請求權因應給付差額之配偶死亡而發生，由可請求之一方配偶，對應給付差額配偶之繼承人行使請求權時︰　申報移轉現值之審核，如期申報者，以可請求之一方配偶與應給付差額配偶之繼承人全體同意日當期公告土地現值為準；逾同意日三十日後始申報移轉現值者，以申報日當期公告土地現值為準；依法院判決移轉登記者，以向法院起訴日當期之公告土地現值為準。原地價之認定，以應給付差額之配偶死亡時該土地之公告現值為準。（二） 請求權因離婚而發生，可請求之配偶對應給付差額之配偶行使請求權時︰　其申報移轉現值之審核，如期申報者，以配偶雙方同意日當期公告土地現值為準；逾同意日三十日後始申報移轉現值者，以申報日當期公告土地現值為準；依法院判決移轉登記者，以向法院起訴日當期之公告土地現值為準。原地價之認定，以應給付差額配偶取得該土地時核計土地增值稅之現值為準，但法律另有規定者，則應依其規定，例如土地稅法第二十八條之二、第三十九條第二項規定，不課徵或免徵土地增值稅之土地再移轉時，以該土地贈與前、第一次免徵前之原規定地價或前次移轉現值為原地價，或如第三十九條之二第四項明定，農業用地以八十九年一月二十八日土地稅法修正施行日當期之公告土地現值為原地價等。
（三） 上揭申報人如期申報及逾期申報案件之移轉現值，如經審核申報人係按超過公告土地現值之價格申報者，參照土地稅法第三十條第二項後段規定，則以其自行申報高於公告土地現值之移轉現值為準。三、另有關財政部上開函釋︵八十九年六月二十日台財稅第○八九○四五○一二三號函︶發布前，因於實務上，已有請求權人依相關規定，於完納遺產稅或欠稅後，未申報土地移轉現值即逕為申辦剩餘財產差額分配請求權移轉登記而取得土地所有權在案，對於此類已申辦移轉登記之案件，財政部特予釋明，如經請求權人依前揭規定補辦移轉現值之申報者，其再次移轉時原地價之認定，應依前揭申報核課土地增值稅之移轉現值為準；至如請求權人未依前揭規定補辦移轉現值申報者，其再次移轉時原地價之認定，應分別依前述二、（一）規定，以應給付差額之配偶死亡時該土地之公告現值為準；或依二、（二）所定，以應給付差額配偶取得該土地時核計土地增值稅之現值為準，但法律另有規定者，則應依其規定之原地價認定。
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與夫妻剩餘財產分配相關的不動產稅賦
一. 遺贈稅之規定：
被繼承人死亡，生存配偶依民法第1030條之1規定行使剩餘財產差額分配請求權，性質為債權請求權，請求權價值於核課遺產稅時，可以自遺產總額中扣除，但要特別注意經稽徵機關核定後，繼承人必須履行與請求權價額相當之財產予生存配偶，未依規定履行者，應追繳遺產稅。
許多人在申報遺產稅時，生存配偶即申請行使剩餘財產差額分配請求權，主張自遺產總額中扣除，經國稅局審理後核准扣除，繼承人等亦繳清應納遺產稅款，並辦妥協議分割繼承遺產。可別忽略了，國稅局會於事後請繼承人提示其以動產交付或辦理不動產移轉登記予生存配偶之情形，納稅義務人若主張剩餘財產差額分配請求權自遺產總額中扣除，應將被繼承人遺產中為繼承人履行請求權部分與繼承作區分。繼承人交付或移轉相當於該請求權價值之財產予生存配偶時，應以「剩餘財產差額分配」為登記原因，倘因某些原因不能配合而以「繼承」為登記原因，稽徵機關將續予列管，俾未來該配偶死亡核課遺產稅時，與其繼承之已納遺產稅財產有所區分。

另實務上常有民眾因對稅務法規不熟悉，而錯誤地於被繼承人重病或於死亡前，陸續移轉財產給配偶以節省遺產稅(因配偶之間的財產移轉免課徵贈與稅、增值稅…. 等) ，因屬不計入贈與之財產，故未申報贈與稅；後來，被繼承人死亡，繼承人又沒有經過專業人士詳細規劃而未將該生前贈與給配偶的財產申報為遺產，結果被國稅局查獲，不僅將該漏報的贈與財產併入遺產總額中課稅，而且還要依漏稅額處以一倍至二倍之罰鍰，故納稅人在做遺產節稅規劃時一定要非常謹慎！
所以，請納稅義務人若主張剩餘財產差額分配請求權價值自遺產總額中扣除時，應考量被繼承人及生存配偶之財產狀況及相關稅賦與登記事宜，應請專業人士詳細事先規劃，以免不僅無法節稅；反被補罰款而徒增損失。
二. 不動產移轉稅費之規定：
配偶因離婚或一方死亡而行使剩餘財產差額分配請求權時，房屋所有權的移轉，不需要申報繳納契稅，持憑辦理產權登記的契約書，亦不需要繳納印花稅，但土地所有權的移轉，因屬無償移轉，依法應由取得所有權者繳納土地增值稅。
因為配偶行使剩餘財產差額分配請求權，屬於「債權的請求」，非因買賣、交換、贈與等原因移轉產權，故與一般產權移轉的課稅方式不完全相同，分述如下：
　　
（一）房屋因買賣、承典、交換、贈與、分割、占有而移轉者，取得房屋所有權者，應申報繳納契稅。至配偶行使剩餘財產差額分配請求權時，房屋所有權之移轉，並非契稅規定應繳納契稅之範疇，所以免繳納契稅。
　　
（二）因買賣、交換、贈與、分割不動產所訂立向地政機關申請物權登記之契約，應申報繳納印花稅。但因配偶行使剩餘財產差額分配請求權時，持憑辦理產權登記的契約書，非屬上開規定繳納印花稅範圍，故不須繳納印花稅。
　　
（三）土地所有權移轉時，應按土地漲價總數額徵收土地增值稅。配偶行使剩餘財產差額分配請求權，土地所有權之移轉為無償移轉，屬土地增值稅課稅範圍，應由取得所有權之一方繳納土地增值稅。
註：但得檢附其與全體繼承人協議給付文件或法院確定判決書，向主管稽徵機關申報土地移轉現值，其原地價之認定，以應給付差額之配偶取得該土地時核計土地增值稅之現值為原地價，並可依規定申請不課徵土地增值稅。
不論是離婚或配偶一方死亡之「夫妻剩餘財產分配請求權」的問題本人有實務的經驗與實際的案例可以用不動產信託預先規劃以達【預防財產分配紛爭】及【解決債權人代位請求問題】....等目的，但不方便在此長篇大論，畢竟案例委託人之權益必須受到隱私保護；且「債權人代位請求」之問題，也絕非三言二語講得清楚的。歡迎各位朋友電話與我預約或親洽本事務所(，本人工作較忙，白天若在簽約或授課時不方便接聽電話，若需討論案情費時較久請事先預約時間、複雜案件以面談有書面資料輔助為佳，敬請配合，謝謝!)
 

義務人與債務人
在銀行抵押貸款實務中，一般申貸者之身分都是義務人兼債務人，銀行的身分是權利人，權利人比較好懂，即銀行是本次所辦理之抵押權設定的抵押權人，因抵押權的設定而取得權利(未受清償時得聲請拍賣抵押物及優先受清償的權利….) 。那義務人兼債務人又是什麼？要負擔怎樣的義務？
本來「義務人」與「債務人」是單獨獨立的二個身分，所謂義務人係提供擔保物之人，而提供擔保物之人未必是借款人(例如父母同意以他們的房子幫助子女抵押貸款) 。所謂債務人係指借款人，借款人名下也未必有不動產(例如用兄弟姐妹名下登記的房地產為擔保品向銀行申貸)．
若提供擔保物之人(即義務人) 於債務人無法清償債務時，也許所提供之擔保物會被銀行查封拍賣，但因為義務人並非債務人，義務人並未與銀行有其他債務關係，所以銀行無權查封扣押義務人其他之未被設定抵押權的財產，換句話說，義務人的風險是有限責任，最糟糕的情況就是這一次提供的擔保品保不住了(被查封拍賣)。
但若提供擔保物之人(即義務人)被設定為義務人兼債務人的話，就算他實際上並非借款人，銀行還是可以查封提供擔保物之人(即義務人)其他之財產，直到滿足債權為止，因此若擔任提供擔保物之人，於辦理抵押權設定時，一定要弄清楚自己之身分，不要不清不楚就隨便答應，否則可能是無法承擔的責任；也許會後患無窮啊！要知道「義務人」「債務人」「義務人兼債務人」「義務人兼保證人」…. 等可是意義、責任等皆不同啊！
舉例來說：房屋及土地為夫妻二人分別共有各二分之一，而今因為先生(甲)需用錢而向銀行借款，銀行一定會要求連同太太(乙)之土地建物持分一起設定擔保，此時義務人即擔保物提供人為夫妻甲乙二人，債務人則是借款人先生甲．
許多銀行為了保障自身權益，此時會更進一步要求夫妻甲、乙二人皆為義務人兼債務人，那即表示是甲，乙二人共同向銀行借錢並提供不動產為擔保．對於銀行來說，擔保物越多，保障越多．所以只要不動產能全部一起設定，萬一將來債務人不還錢，銀行即可將全部擔保的土地及建物拍賣，拍得之價金用來償還債務人向銀行之借款．而甲乙又被設定為義務人兼債務人的話，那麼銀行還可以查封甲乙二人這間房地產以外的其他之動產(例如薪資所得)或不動產(例如未被設定的自有住宅)，直到銀行完全受清債為止。 (聰明的讀者看到此，應不難明瞭為何年紀較大或資力較差的人向銀行申貸，有時銀行會請他們與家中較年輕的家屬或配偶等一起當借款人了吧！)
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塗銷抵押權

債務已全部清償後，可向貸款銀行要求發給債務清償證明，然後向地政事務所辦理抵押權塗銷登記。(註：向貸款銀行領清償證明是較通俗的一般說法，實際上因每一家銀行規定不同，清債時客戶領回的東西也不太相同，大致上應有抵押權塗銷同意書、他項權利證明書、原設定契約書、火險及地震險保單、借據或擔保本票.....等)
一般銀行為保障自己的債權，大多當初是以本金最高限額抵押權來設定的，所以抵押權擔保的債務尚包括信用卡、信用貸款、保證.....等，有時雖已全部清債完房貸，但貸款銀行可能會要求一併清償其它的債務後，才會核發清債證明。因此，預計要清債貸款並需塗銷抵押權時，最好事先跟貸款銀行確認【能不能領清償證明】【領清償證明的時間與方式等】
原則上銀行雖然保護自己，不過大致上還不致於亂來，只要確實已經將房貸及抵押權擔保的債權清債了，就一定會核發清償證明的。一般塗銷抵押權時會遇到麻煩；無法順利取得清債證明；無法辦理塗銷登記的情況，大多是在私人(民間)設定的第二順位抵押權情形下發生的。如遇到這樣的塗銷抵押權的疑難問題，一定要慎重依下列程序妥善處理；筆者建議最好要委任有經驗的專業的人士代為處理方較妥當。(因為此時處理的重黠不是在會不會辦塗銷登記的問題；而是承辦者有沒有協調能力、專業能力...等問題。)
1.確認第二順位的抵押權所擔保的債權是確實存在的。
2.在債權人不知去向的時候可以先向當初辦理抵押權設定登記的地政事務所調閱當時的申辦文件，找到債權人的登記的戶籍地址及身分證字號，同時請領一份土地登記簿謄本(他項權利)，以這份謄本作為關係證明，以及債權人的身分證字號向戶政機關申請債權人的戶籍謄本，即可找到債權人但如果債權人已經過世也可找到繼承人。
3.如果實在找不到人.那麼能夠證明向債權人最新的戶籍地發出通知，若仍然沒有得到債權人出面受償的時候，可以向管轄法院辦理清償提存手續辦妥，就發生清償的效力。只要清償，就可以要求債權人配合辦理塗銷抵押權的手續。
4.如果無法得到抵押權人的配合，那也可以向法院提起訴訟在訴訟中提出清償的證明，法院會發函命令塗銷抵押權的判決確定，就可以拿著判決書及確定證明書向地政事務所辦理塗銷手續。
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農地興建農舍(豪華別墅)之基本規定
一、申請興建農舍之該宗農業用地面積不得小於O‧二五公頃。
二、供農民自用之住宅面積不得超過該宗農業用地百分之五，且最大基層面積
不得超過一六五平方公尺。
三、有關農舍之建蔽率、建築面積、樓層數、建築物高度及總樓地板面積須符
合面前道路應通達六公尺以上之道路。
其通達 六公尺 以上之面前道路寬度應符合下列標準：  ※長度未滿十公尺者為二公尺 。  ※長度在 十公尺 以上未滿 二十公尺 者為 三公尺 。  ※長度大於 二十公尺 者為 五公尺 。  因情況特殊無法達到前述標準，經直轄市、縣（市）政府核准者，不在此
限。
四、實施都市計畫之農業用地興建農舍，其農舍與計畫道路境界線之距離不小
於十五公尺 。但因基地情況特殊，經由直轄市、縣（市）政府核准者，不
在此限。
五、申請興建農舍之該宗農業用地四周不得興建圍牆；但為配合農舍應有之傳
統風貌所設計之圍牆，不在此限。其圍牆與農舍圍蔽之範圍不得超過申請
興建農舍之該宗農業用地百分之二十。
六、申請興建農舍之該宗農業用地應檢討不透水層面積。其不透水層面積不得
大於該宗農業用地百分之二十。
七、興建農舍應不影響農業生產環境，須備廢污水處理設施，其未經處理之廢
污水不得直接排放流入農田灌排系統。
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辦理信託實務中常見之問題(兼對本網站讀者及留言者的解釋及一些基本建議)---- 之七
例7.曹顧問您好!請問:我爸爸於91年往生.留下二筆祖產 ，可能因無辦理繼承登記.已於95年8月1日被列冊管理. 當時並無辦理繼承登記.現在我媽媽也往生.我們有六個兄弟姐妹.現在是不是變成第一順位 繼承人? 請問:1.若不想繼承.現在可以辦理拋棄?2.地價稅94年前因沒繳.大姐說曾收到法院催討.亦無處理!會再追繳?罰款會很多?3.若要辦理繼承.因有一位哥哥連絡不上.或有的配合度不佳.那我該如何處理?可以只辦理繼承自己該繼承的部份?4.若無辦理繼承登記.往後若地價稅仍然未繳納.那會從繼承人.某人戶頭扣款?若繼續繳費.未辦理繼承.有風險?或者有所謂超過列管超過15年即等同放棄?5.若繼承人意見不一致，可以用信託來辦理登記在一個人名下嗎？懇請指導!謝謝!
筆者的回答如下
您好：
因為沒有您的詳細書面資料，從您的提問中尚有許多很重要、很關鍵的基本資料還不清楚，(例如是公同共有土地還是分別共有土地？土地是否有管理人？….) 為了避免給錯答案及建議，誤導您的方向而影響您的權益，我就只能給您概略的回答僅供參考，必須要有書面資料當面討論才可以正確提供您進一步的解說與建議。
1. 拋棄繼承有期限規定，就算您繼承媽媽的這一部分尚在三個月的期限內，但從您的提問中，似乎您爸爸過世時，您們沒有辦拋棄繼承(也未辦好繼承登記) ，所以爸爸這一部分的早就不能辦拋棄了。所以，應該是您們六個兄弟姊妹和媽媽當初都是土地的繼承人(七人共有，即每人有7分之1) ，這部分要趕快去辦繼承登記(就算被列冊管理了，還是可以辦繼承登記，也該早日處理避免日後因繼承人搬遷或過世…而更難辦理) 。既然您們都已是土地所有權人之一了(土地於繼承開始時已發生權利變更之事實，只是因為尚未辦理繼承登記，您們還不得處分)，當然這次媽媽這部分土地(即7分之1) 也沒有辦理拋棄之必要了(若媽媽生前有負債或破產又另當別論)。
2. 共有土地之地價稅的納稅義務人若有管理人時由管理人負責繳納，若無管理人時，分別共有的土地由共有人依持分比例各別負責繳納；公同共有的土地則可以找任何一個共有人負責(即共有人之中一人收到稅單，就當作已通知全體共有人了)。依您的提問判斷，您們兄弟姊妹和媽媽應該是公同共有的關係。
3. 若您們是公同共有的關係，地價稅又欠繳的話，理論上繼承人中任何一人都有可能被強制執行(戶頭被強扣款) ，但實務上若非欠稅金額龐大，稅捐處或行政執行單位很少這樣做，但土地會遭列冊管理。遭列冊管理的土地也並不是像您所說的十五年後就自動放棄，而是有可能被標售拍賣或收歸國有，繼承人可能因而僅能請求拍賣價金或補償，而喪失繼承土地的權利....有關於【未辦繼承登記】土地之規定，您可參考本人之前的貼文，請連結下列網址：【http://tw.myblog.yahoo.com/dhy789/article?mid=970&next=969&l=f&fid=11】
4. 一般來說，辦理繼承登記及遺產稅申報等並不是繼承實務中最難處理的，比較難處理的是分割協議(即不要共有而分配給某一個繼承人)這一部分，若非有經驗的人來辦理，較難圓滿解決。像您的情況有一個哥哥聯絡不上；有的可能配合不佳，若只是便宜行事，先用公同共有的方式辦繼承登記，雖然較快，但日後問題與紛爭還是沒有解決，這樣有辦跟沒辦是沒兩樣(將來分別共有時或歸屬於一人時還是要再麻煩一次) ，所以，我建議您們應該一次就分割協議好，這樣才經濟省事，也免得日後還得再傷神操心。
5.本來，為「避免遺產成為共有財產」與「事先預防遺產的紛爭」，生前即有完善的信託規劃是最理想、最有效的方式(這也是本網站努力推廣信託，希望能普及於大眾的觀念與常識)。若生前未辦信託規劃，而事後又無後法順利協議分割遺產，此時選擇以信託登記在一繼承人或特定人名下受託，由受託人為其他各委託人之利益而全權處理事務，亦不失為「難以分割協議之疑難案件」較佳的補救措施，因為這確實能避免糾紛且能使土地有效利用處理，本所亦有多件圓滿成功以信託處理【共有人意見紛歧】的共有遺產案例。您的想法非常好、思路很正確，若您決定要以信託來處理，有關信託契約之內容一定要各繼承人同意及經過協議人之間共同協調與溝通後才可能定出大家皆認可的具體可行方案。這一部分可能就無法在此給您建議，需煩勞您及其他繼承人親洽本所(或已有經過正式授權)當面研討了。
祝您能圓滿順利處理，若需專業性的協助，也歡迎您洽詢本事務所，本人定能提供最專業、最優質的服務。
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辦理信託實務中常見之問題(兼對本網站讀者及留言者的解釋及一些基本建議)---- 之六


例6.我面臨離婚的問題，請問曹顧問：若我們夫妻對財產的分配有爭議，是否可以協議以小孩為受益人的信託方式來解決呢？我該怎麼做？還有順便請教您有關夫妻剩餘財產請求權的相關問題，謝謝您。
筆者的回答如下：
善意的提醒您，夫妻離婚前財產與債務的分配最好已協議妥當，要知道若未在離婚協議書內經雙方同意的協議內容，於婚後不但喪失請求權(此處所指之請求權非指【夫妻剩餘財產請求權】，有關夫妻剩餘財產請求權我會再後面介紹)；甚至還會產生高額稅金的問題，例如：夫妻關係存在期間，不動產的移轉得申請不課徵土地增值稅、免徵贈與稅...等好處，但若於夫妻關係消滅後，財產的移轉若未支付價款且非屬離婚協議內容之給付，就可能得繳一大筆稅金了。
若夫妻離婚時於分配財產暫時尚未決定好最佳方案(例如：有考量到子女未來之利益、不動產尚未分割、需處分變現.....等各種原因)，或因有爭議而僵持不下(例如：有債務未釐清、涉是否屬夫妻某一方之原有財產.....等)，信託確實是最佳之機制，若能善用信託規劃這工具，幾乎可以解決各種財產分配與移轉的各種疑難；又可兼達到節稅、安全、照顧子女....等各種效益，但這必須以要有妥善的規劃為前提，未做好完善的信託規劃仍然可能造成日後的紛爭、被補稅、信託屆期仍歸屬於前配偶....等各種問題。
因為信託具有為委託人(受益人)之需求量身訂作之特性，若您有需要規劃一個適合您的需求(或是能符合您孩子利益與需要)的信託內容，可能必需要與您們夫妻倆一起討論才能夠提供您最佳的建議方案。若您需要專業的協助，歡迎您親洽本事務所，本人不但瞭解不動產信託；更懂顧客真正的需求。
另有關夫妻剩餘財產分配請求權的概括性問題、初步的瞭解，您可以參考我所寫的【關於夫妻剩餘財產分配請求權】這篇文章，網址如下，可點選連結： 【http://tw.myblog.yahoo.com/dhy789/article?mid=1064&prev=133&next=1063&l=f&fid=6】
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